재건축 vs 재개발? 재개발 관련 기본 정보 알아보기

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재개발과 재건축 구분하기

 

기준은 정비기반 시설의 재정비 필요성

• 재건축: 아파트만 노후화되어 새로 짓는 경우
• 재개발: 도로, 상하수도, 가스공급시설, 공용주차장, 공원, 녹지, 하천 등 주변 정비기반시설이 낙후되어 주택뿐만아니라 주변 정비기반시설까지 새로 짓는 것 

 

	재개발	재건축
사업대상	- 건축물: 노후된 단독주택 - 정비기반시설: 열악함	- 건축물: 노후된 공동주택 - 정비기반시설: 양호함
조합설립 동의	- 토지등소유자 75% 이상 - 토지면적 50% 이상	- 토지등소유자 75% 이상 - 동별 과반수 이상 동의
조합원	- 토지소유자, 건축물 소유자, 지상권자 등 - 조합 설립 동의에 상관없이 조합원 자격 부여	- 건물과 그 부속토지의 소유자 - 조합 설립에 동의한 자
안전진단	불필요	필요 (단독주택 재건축은 제외)
임대주택 건설의무	전체 세대 수의 15% 이상 (시/도 조례에 따라 다름)	상한 용적률과 법정 상한 용적률 차이의 50% (시/도 조례에 따라 다름)
매도 청구	없음 (토지수용법 적용)	있음 (민사소송법 적용)
조합원 지위 양도 (투기과열지구)	관리처분인가 이후 조합원 지위 양도 금지	조합설립 이후 조합원 지위 양도 금지
실거주 요건	해당 사항 없음	해당 사항 없음
재건축초과이익 환수제	해당 사항 없음	해당

 

(*) 재건축 초과이익 환수제:

재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인 평균 3,000만원을 넘는 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도

 

 

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재개발 관련 용어

 

재개발 투자에 대해 공부하기 위해서는 다음의 세 가지 개념을 반드시 알아야 한다.

 

★ 프리미엄

• 프리미엄(P) = 매매가 - 감정평가액
• 조합이 소유한 부동산의 감정평가액보다 더 높은 가치를 인정해주는 금액
• 입지가 좋을수록, 재개발사업의 후반부로 갈수록 프리미엄은 높아짐

★ 권리가액

• 권리가액 = 감정평가액 X 비례율
• 조합원이 새 아파트를 받을 때 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액을 추가 부담해야 하므로 재개발 투자에서 매우 중요한 개념이다.

★ 비례율

• 비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액
• 재개발 사업성을 알려주는 기준
• 100% 이상이면 사업성을 높게, 100% 이하면 사업성을 낮게 보는 것

 

이외에 재개발 투자에 관련된 용어들에 대해 알아보자 >>>

 

조합원

• 재개발구역 내 토지나 건축물을 소유한 사람
• 조합원은 소유한 부동산을 재개발사업에 내놓는 대신 새로 짓는 아파트를 조합원분양가에 분양받을 권리를 얻음

토지등소유자

• 조합이 설립되기 전까지의 조합원 (예비 조합원)

감정평가액

• 조합원의 개별 부동산에 대한 평가 금액
• 사업시행인가가 고시된 연도 기준으로 평가

조합원분양가

• 조합원이 새 아파트를 받기 위해 내는 금액
• 일반분양가보다 10~20% 저렴한 경우가 대부분

종전자산평가액 / 종후자산평가액

• 종전자산평가액 - 재개발 사업이 시행되기 전 조합원들이 소유한 토지 및 건축물들의 감정 평가액을 모두 합한 금액
• 종후자산평가액 - 재개발사업 완료 후 갖게 되는 자상 총액 (조합원분양수입 + 일반분양수입)

분담금

• 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액
• 조합원이 새 아파트를 받기 위해 조합에 추가로 납부해야 하는 금액
• 일반분양과 마찬가지로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 형식으로 납부

총사업비

• 재개발사업에 투입된 총 비용. 
• 공사비와 기타 사업비(금융비, 보상비, 기타 비용 등)의 합으로 이루어짐
• 총 사업비에서 공사비가 차지하는 비중은 75%정도

정비구역일몰제

• 사업 추진이 지지부진한 정비구역의 지정을 해제하는 제도
• 일몰제를 피하기 위해서는 정비구역 추진위원회 승인 후 2년 안에 주민 75% 이상의 동의를 얻어 조합설립인가를 받아야 함
• 조합 설립 인가 후에는 3년 안에 사업 시행인가를 받아야 함.